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這是昨日針對夏韻芬新書的專訪，剛好我日前也寫過這本書的讀書心得，比較訝異的一點是最後他們談到關於以房養老（Reverse Mortgage) 的部份，在台灣竟然銀行會要求子女同意，不然可能無法執行以房養老計畫，可見華人社會對父母財產的看法與國外大不同，當然華人父母絕大多數也願意將財產留給下一代，但當養老費用與將留財產給下一代有衝突時，不知道大家有什麼想法？
明天8/20（四）蘋果日報將刊登我第54篇每月專欄，這次我借用了我的新書書名《住房自由的人生》作為本月專欄標題。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。為方便大家閲讀，我將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄：住房自由的人生
（張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
雖然當前全球及國內的整體經濟受到新冠肺炎（COVID-19）疫情影響衰退，就業機會及家庭所得都受到衝擊，然而此疫情似乎對房市及股市的影響有限，加上貨幣寬鬆、利率下降，感受到房市新一波的投資潛能蠢蠢欲動。
面對當前的高房價，如何使自己不要受到房市投資氛圍所困擾？更重要的是，如何能在人生各階段都不受住房所困擾，擁有住房自由的快樂人生？
■心中與市場之尺平衡點
在回答上述問題之前，應該先有一個基本觀念：「天下沒有白吃的午餐。」由於房地產是許多人一生中最昂貴的資產，也是家庭生活不可或缺的避風港，房屋租買與個案選擇的決策，將影響每個人是否快樂舒適的生活，甚至財富累積的增減，如此重大決策不應只是憑著個人的「運氣與直覺」，不應只是抱持著「賭房」或「拚房」的精神。
較穩健的方式是：每人對住房的「心中之尺」及「市場之尺」都必須「用心作功課」。尤其先確立個人的心中之尺是關鍵，同時也要能夠找出心中之尺與市場之尺兩者衝突與選擇的「平衡點」，這樣才能讓自己擁有住房自由的人生！
我自己的住房人生哲學是：住房應以消費居住（活在當下）為主，投資賺錢（期待未來）為輔的住房人生價值觀。除此之外，我也希望住房能夠「利人利己」，致力於社區意識和諧而非自掃門前雪的居住觀念，甚至參與愛心房東或倡議社福捐贈方式的以房養老；住房選擇必須「量力而為」，租買選擇各有其利弊得失，主要是要以「健康樂活」為目標，希望最後達到「NPV=0（人生淨現值為零）」，在宅老化的尊嚴生活。
我始終認為住房選擇最重要的是要能夠掌握產品、管理、區位、房價及時機等五大關鍵元素。當然每個人對這五大元素會因為房子的消費居住與投資賺錢目的程度不同而有不同的權重；而且每個人也會因為不同生活居住經驗、工作或就學地點，以及家庭結構與生命周期而對這五大元素的好壞也有不同的認知。
換言之，市場的好房子未必是我的好房子，其中受到相當主觀認知與客觀條件所影響。當然透過住房的專業知識學習，能夠幫助個人對好房子的判斷。住房選擇必須釐清上述五大元素的可能衝突與選擇，讓自己掌控「好房子」的居住人生！
■透過專業清楚判斷房價
大多數人對住房選擇一開始最困擾的是「房價」，因為房子的昂貴性，幾百萬到千萬以上的產品，尤其因為區位條件、產品類型、景氣時機以及交易資訊的時間落差與不透明等因素而不易掌握。若是無法清楚掌握房價水準，心裡對自己喜歡房子的價格沒有個譜（學術用語稱「定錨」），只好任由業者說的算，心裡會很不踏實。雖然目前政府已經提供「實價登錄」資訊可供參考，但實際使用即可發現其中有許多眉角，需要透過許多專業才能較為清楚判斷房價的「定錨」結果。
好在近來因為「大數據」（Big Data）的運用，加上「人工智慧」（AI）的發展，結合「地理資訊系統」（GIS）等新科技的成長，使得每戶「即時房價」訊息，能夠相當精準程度的呈現。這在國外已有相當成熟的成果，而國內在2015年底由我主持的政大台灣房地產中心與美國楊太樂博士主持的安富金融工程公司共同發展出「好時價（House+）」不動產自動估價公益平台正式公開，供一般民眾免費使用。
至今5年來不斷的精進，已獲得數十萬人次消費者的使用與肯定，目前也已有多家金融機構及中央和地方政府單位使用。希望住房選擇的房價關鍵，買賣雙方乃至產官學民都能透過好時價發揮定錨效果。
個人長期研究房地產的心得，體認到全民對住房自由人生的渴望，期盼政府及產學各界共同努力改善台灣人民的住房人生。惟面對當前住房困境，住房選擇仍必須靠自己努力做功課，才能達到住房自由的人生。
https://tw.appledaily.com/forum/20200819/KBDBTLNGPZDR3L5BID4JEGO3OM/
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以房養老 心得 在 [新聞] 以房養老北北基快跌破5成這地區成長最快- 看板home-sale 的推薦與評價
連結：
https://house.udn.com/house/story/5886/6691415
內文：
哪一地區的老人，最願意拿房子換養老金？據金管會9月底統計，北北基地區的老人，「
以房養老」核貸件數占比僅剩50.9%快跌破5成，較去年底縮水了0.52個百分點，反觀「雲
嘉南」地區核貸件數占比則反向大增0.41個百分點，攀升到8.23%，呈現此消彼漲態勢。
銀行主管說，雲嘉南老人更願意拿房子換養老金，有三大關鍵原因，一、近年中南部房價
走揚，房子可以換每月更多養老金，二、南台屋齡年輕，銀行承作意願高，三、中南部老
人房子多，或子女都已「北漂」，較無子女繼承問題。
金管會官員也說，以房養老承作案件區域，近一年與近一季以中南部和東部成長速度較快
，主因是中南部與東部房價走揚，民眾接受度提升所致。
據金管會9月底統計，國銀承作以房養老區域中，北北基核貸件數3237件占比50.96%，較
去年底占比51.48%，下降了0.52個百分點，且呈現逐季下降的態勢。
反觀雲嘉南地區核貸件數523件占比8.23%，與去年底占比7.82%，增加了0.41個百分點，
成長速度最快，其次是中彰投核貸件數931件占比14.66%較去年底也成長了0.1個百分點。
再進一步觀察季增率，雲嘉南核貸件數523件、金額14.6億元，各季增6.1%和5.3%，件數
和金額的季增率均居各區之冠，反映該地區以房養老的熱度。
心得：
北部不需要靠房子就能養老的吧
資產的世界
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